En un crédito en UF, la deuda y la cuota se fijan en UF y se pagan en pesos con la UF del día. Si sube la inflación, la cuota en pesos sube; si baja, sube menos. El riesgo de la inflación pasa a quien pide prestado; a cambio, la tasa suele ser más baja que en pesos. Para comparar ofertas, mira la CAE, pero solo entre créditos de la misma moneda.
- Cuota en UFcambia en pesos cada día
- Cuota en pesosfija durante todo el crédito
- CAEel costo total en un año, en %
- Leasing habitacionalarriendo con promesa de compra, en UF
Crédito en UF o en pesos: qué cambia
En un crédito en pesos, la tasa ya incluye lo que el banco espera de la inflación. La cuota no cambia: si la inflación resulta más alta de lo esperado, gana quien pidió prestado; si resulta más baja, gana el banco.
En un crédito en UF, la tasa es «por sobre la UF» y la inflación se paga aparte, mes a mes, a través de la UF. La cuota en UF no cambia, pero en pesos sube con el IPC. Hoy, una cuota de 3 UF son $123.504. En los últimos 12 meses la UF subió 4,2%: eso subió también cualquier cuota en UF.
| Qué miras | Crédito en pesos | Crédito en UF |
|---|---|---|
| Cuota | Fija en pesos | Fija en UF; en pesos sube con la inflación |
| Tasa | Más alta: incluye la inflación esperada | Más baja: la inflación se paga por la UF |
| Quién corre el riesgo de inflación | El banco | Tú |
| Comisión máxima por prepagar (créditos de hasta 5.000 UF) | Un mes de intereses sobre lo que prepagas | Un mes y medio de intereses sobre lo que prepagas |
La última fila sale del artículo 10 de la ley 18.010: en esos créditos puedes pagar antes aunque el acreedor no quiera, y ese derecho es irrenunciable. Si abonas menos del 10% de la deuda, necesitas que el acreedor acepte.
El mismo crédito en UF y en pesos, con la UF real
Supón que el 5 de octubre de 2024 alguien pidió $3.000.000 a 24 cuotas mensuales. Con una tasa de ejemplo de 18% anual en pesos, la cuota fue de $149.772 todos los meses. Con una tasa de ejemplo de 14% anual en UF, la deuda fue de 79,09 UF (UF de ese día: $37.929,35) y la cuota, de 3,80 UF.
- nov 2024$144.222−$5.551 vs. pesos
- feb 2025$145.720−$4.053 vs. pesos
- may 2025$148.514−$1.258 vs. pesos
- ago 2025$148.688−$1.084 vs. pesos
- nov 2025$150.471+$699 vs. pesos
- feb 2026$150.737+$965 vs. pesos
- may 2026$152.611+$2.839 vs. pesos
- ago 2026$155.110+$5.338 vs. pesos
- oct 2026$156.072+$6.300 vs. pesos
| Resultado | Crédito en pesos | Crédito en UF |
|---|---|---|
| Primera cuota | $149.772 | $144.222 |
| Última cuota | $149.772 | $156.072 |
| Total pagado | $3.594.535 | $3.605.051 |
En esos 24 meses la UF subió 8,4%, unos 4,1% al año. Con estas dos tasas, los créditos cuestan lo mismo si la inflación es de 4,0% al año. Como la inflación real fue mayor, el crédito en UF salió más caro: $10.516 de diferencia en total.
El riesgo está en los años malos. En 2022 la UF subió 13,3% en el año, según la serie oficial. Una cuota en UF subió eso mismo en pesos en doce meses, mientras que la de un crédito en pesos no se movió.
Las tasas del ejemplo son supuestas, no de mercado, y no incluyen seguros ni gastos. Sirven para ver el mecanismo: compara siempre con las tasas que te ofrezcan a ti.
Cómo comparar: la Carga Anual Equivalente (CAE)
La CAE es un porcentaje que muestra el costo de un crédito en un año, cualquiera sea su plazo. Según el reglamento de créditos de consumo, incluye el capital, la tasa de interés, el plazo, los gastos propios del crédito (como impuestos y gastos notariales) y los seguros u otros servicios que contrates con él. Por eso sirve más que la tasa sola.
- Es tu derecho conocerla. La ley del consumidor dice que quien contrata un producto financiero tiene derecho a conocer su costo total, incluida la CAE.
- Debe aparecer en la publicidad que muestre una cuota o una tasa, con un tamaño y una ubicación parecidos a los de la cuota.
- La cotización dura al menos 7 días hábiles. Tienes tiempo para pedir otras y comparar.
- No te pueden obligar a comprar otro producto para darte el crédito, si ese producto se puede contratar por separado con otro proveedor. Eso es venta atada, y la ley la prohíbe.
- Compara créditos de igual monto y plazo. Así lo recomienda el SERNAC.
Ojo al comparar UF con pesos. La UF futura no se conoce, así que lo que pagarás en pesos por un crédito en UF depende de la inflación que venga. Pregunta cómo se calculó la CAE de cada oferta y mira también el costo total del crédito, que es la suma de todas las cuotas.
Cuándo conviene y cuándo no
- Tus ingresos se reajustan con el IPC. Si tu sueldo sube con la inflación, una cuota en UF se mueve parecido y el riesgo es menor.
- Tu presupuesto es justo. Si no podrías pagar una cuota que suba de golpe, como en 2022, una cuota fija en pesos da más tranquilidad.
- Crees que la inflación será alta. Nadie lo sabe. Mira cuánta inflación iguala las dos ofertas, como en el ejemplo, y piensa si podrías pagar si resulta mayor.
- El plazo es largo. Mientras más dura el crédito, más pesa la inflación acumulada sobre una cuota en UF.
No es una recomendación para tu caso: depende de tus ingresos, tus otras deudas y las tasas que te ofrezcan.
Qué es el leasing habitacional
Es el nombre común del arriendo de vivienda con promesa de compraventa de la ley 19.281. Firmas con una sociedad inmobiliaria un contrato en el que arriendas la vivienda y, al mismo tiempo, te comprometes a comprarla. Cada mes pagas un aporte en UF: una parte es el arriendo y el resto se va juntando para pagar el precio, en una cuenta de ahorro especial o directamente en la inmobiliaria.
- El aporte es en UF y queda fijo durante todo el contrato, salvo que las partes acuerden otra cosa (artículo 4).
- El contrato va por escritura pública y se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces (artículo 26).
- La compraventa se firma cuando lo ahorrado alcanza el precio, cuando vence el plazo y se completa el precio, o cuando opera el seguro de desgravamen por fallecimiento (artículo 27).
- Puedes prepagar el precio en cualquier momento, total o parcialmente (artículo 26 bis).
- Pagas los gastos, derechos e impuestos de la vivienda, como las contribuciones, desde la firma (artículo 28).
- Debes tener seguro de incendio y de desgravamen, y las primas son de tu cargo. El desgravamen no es obligatorio si tienes más de 65 años (artículo 42). Cómo se cobran, en la guía de seguros del crédito hipotecario.
- Hay un subsidio habitacional para esta modalidad, expresado en UF, con requisitos que fija cada llamado (artículo 45).
Leasing habitacional o crédito hipotecario
| Qué miras | Crédito hipotecario | Leasing habitacional |
|---|---|---|
| Dueño de la vivienda | Tú, desde la compra, con hipoteca a favor del banco | La inmobiliaria, hasta que completes el precio |
| Pago mensual | Dividendo, en UF o en pesos según el crédito | Aporte en UF: arriendo más ahorro para el precio |
| Si dejas de pagar | El banco puede cobrar la deuda por vía judicial, con la vivienda como garantía | Con tres aportes seguidos o cuatro en total sin pagar, la inmobiliaria puede pedir por vía judicial que se termine el contrato (artículo 37) y recuperar la vivienda |
| Seguros | Desgravamen e incendio | Desgravamen e incendio; la inmobiliaria debe ofrecerte también uno de desempleo, que es voluntario (artículo 43) |
A favor del leasing: vives en la vivienda mientras juntas el precio, puedes prepagar cuando quieras, y la ley da derechos al arrendatario que no se pueden renunciar (artículo 38). Si eres trabajador dependiente, puedes pedir que el aporte se descuente por planilla, hasta el 30% de tu remuneración (artículo 9). En contra: no eres dueño hasta el final, y si el contrato termina por no pago, el contrato puede fijar multas que se cobran de lo que ahorraste (artículo 38). En los dos casos, el pago mensual está en UF y sube con la inflación.
Antes de firmar, pide la tabla de desarrollo: muestra cuánto de cada aporte es arriendo, cuánto va al precio y cuánto falta por pagar. Compárala con el dividendo que te daría un crédito hipotecario por la misma vivienda.
Fuentes
- Ley 19.496, de protección al consumidor (Biblioteca del Congreso Nacional): derecho a conocer la CAE (artículo 3), publicidad y cotización (artículo 17 G) y venta atada (artículo 17 H), agregados por la ley 20.555.
- Decreto 43 de 2012, reglamento de información de créditos de consumo y decreto 42 de 2012, de créditos hipotecarios: qué incluye la CAE.
- Ley 18.010, artículo 10: prepago y comisión máxima en créditos en UF y en pesos.
- Ley 19.281, de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa: artículos 4, 9, 26 a 28, 37, 38, 42, 43 y 45. Ver también CMF Educa.
- SERNAC: qué es la CAE.
- Valores de la UF de cada fecha: serie oficial en el histórico de Valor UF.