Prepagar es abonar al crédito hipotecario un monto extra, aparte del dividendo. Ese dinero baja la deuda de inmediato y dejas de pagar intereses sobre él. Conviene más en los primeros años del crédito y si eliges terminar antes. No conviene si tienes deudas más caras, si te quedas sin ahorro para emergencias o si ese dinero rinde más en otra parte.
- 442 UFahorro en el ejemplo, terminando antes
- 3 años y 8 mesesmenos de crédito
- Hasta 1,5 mesesde interés de comisión, en UF
- Derecho irrenunciableen créditos de hasta 5.000 UF
Un ejemplo con números
Un crédito de 3.000 UF (hoy, $123.456.390) a 25 años con una tasa de 4,5% anual tiene un dividendo de 16,67 UF al mes, sin seguros ($686.211 con la UF de hoy). Al cumplir 3 años, la deuda es de 2.791,32 UF y la persona abona 300 UF ($12.345.639).
| Qué pasa | Terminar antes | Bajar el dividendo |
|---|---|---|
| Dividendo | Sigue en 16,67 UF | Baja a 14,88 UF: 1,79 UF menos al mes ($73.751) |
| Plazo | Terminas 3 años y 8 meses antes | Igual: 22 años más |
| Intereses que te ahorras | 442,01 UF ($18.189.504) | 173,13 UF ($7.124.662) |
Terminar antes ahorra 2,6 veces más intereses, porque mantienes un dividendo más alto y la deuda baja más rápido. Bajar el dividendo sirve si lo que necesitas es alivio mensual. En los dos casos, el ahorro es mucho mayor que la comisión de prepago, que aquí sería de 1,69 UF ($69.444).
El momento importa. Si las mismas 300 UF se abonan al cumplir 15 años, terminando antes el ahorro es de 147,71 UF, 67% menos que al tercer año. Al comienzo casi todo el dividendo se va en intereses; al final queda poco interés por ahorrar.
Las cifras no incluyen seguros y usan una tasa de ejemplo. Repite el cálculo con tu tasa y tu saldo en la calculadora de dividendos, o pide al banco la simulación de tu caso.
Lo que el banco puede cobrar
Lo regula el artículo 10 de la ley 18.010. En los créditos de hasta 5.000 UF, puedes prepagar aunque el banco no quiera, y ese derecho es irrenunciable: no vale una cláusula del contrato que lo quite.
- Crédito en UF (reajustable): la comisión no puede pasar de un mes y medio de los intereses pactados, calculados sobre el capital que prepagas.
- Crédito en pesos (no reajustable): la comisión no puede pasar de un mes de intereses sobre ese capital.
- Además pagas el capital que adelantas y los intereses corridos hasta el día del pago.
- Monto mínimo: si abonas menos del 10% de la deuda, necesitas que el banco acepte. Muchas escrituras permiten montos menores; revisa la tuya.
- Créditos de más de 5.000 UF: el prepago se rige por lo que acordaste con el banco.
- Créditos firmados antes del 26 de junio de 2004 pueden tener otra comisión. Los financiados con letras de crédito no se prepagan en los meses de sorteo de letras y cobran el interés de un período de las letras, que suele ser de tres meses.
En el ejemplo, la comisión de mes y medio por 300 UF es 1,69 UF, unos $69.444. La CMF tiene una calculadora de prepago para revisar tu caso.
Qué pasa con los seguros
Todo crédito hipotecario lleva dos seguros obligatorios. El de desgravamen cubre la deuda que queda si el titular fallece; al prepagar, esa deuda es menor. Pregunta al banco si la prima baja con el prepago. El de incendio protege la vivienda, no la deuda, así que no cambia. Si terminas antes, dejas de pagar los dos seguros en los meses que te ahorras.
Cuándo no conviene prepagar
- Tienes deudas más caras. Un crédito de consumo, una tarjeta o una línea de crédito cobran tasas mucho más altas que un hipotecario. Pagarlas primero ahorra más.
- Te quedas sin fondo de emergencia. Lo que abonas al hipotecario no se puede recuperar. Antes de prepagar, deja ahorrados algunos meses de gastos.
- Tu tasa es baja. Si tu crédito tiene una tasa menor que lo que rinde un ahorro seguro en UF, como un depósito a plazo, puede convenir más ahorrar. Compara en la guía de depósitos en UF.
- Rebajas los intereses en tu declaración de renta. El artículo 55 bis de la Ley de la Renta permite rebajar los intereses del hipotecario de tu vivienda, hasta 8 UTA al año: completo si tu renta bruta anual es menor a 90 UTA, parcial entre 90 y 150 UTA, y nada sobre 150 UTA. Si prepagas, pagas menos intereses y la rebaja baja. Igual ahorras más de lo que dejas de rebajar, porque la rebaja solo recupera una parte del interés.
- Te queda poco plazo. En los últimos años casi todo el dividendo ya es capital: el ahorro en intereses es pequeño.
Cómo pedir el prepago, paso a paso
- Pide al banco la liquidación de prepago y la tabla de desarrollo del crédito, como recomienda la CMF. La liquidación dice la deuda a la fecha, los intereses corridos, la comisión y el total a pagar.
- Elige si quieres terminar antes o bajar el dividendo. Pide que te muestren las dos opciones con la nueva tabla de pagos.
- Revisa la fecha. La liquidación vale para un día: si pagas otro día, el monto cambia con la UF y los intereses.
- Paga y guarda el comprobante.
- Pide la nueva tabla de desarrollo y revisa en el siguiente dividendo que el cambio se aplicó, incluido el seguro de desgravamen.
Si el banco cobra más de lo que permite la ley o no responde, puedes reclamar en la CMF.
Fuentes
- CMF Educa: ¿Puedo adelantar el pago del crédito hipotecario? y ¿Cuánto cuesta prepagar un crédito hipotecario?
- CMF Educa: ¿Qué se paga al hacer un prepago? y seguros del crédito hipotecario.
- Ley 18.010, artículo 10 (Biblioteca del Congreso Nacional): derecho a prepagar, comisión máxima y monto mínimo.
- Ley sobre Impuesto a la Renta, artículo 55 bis (Biblioteca del Congreso Nacional): rebaja de intereses hipotecarios.