En un crédito hipotecario en UF a tasa fija, el dividendo se calcula con una fórmula: el banco reparte la deuda y sus intereses en cuotas iguales en UF durante todo el plazo. Lo que cambia es cómo se divide cada cuota: al comienzo casi todo es interés y al final casi todo es capital. En UF el dividendo no cambia; en pesos sube o baja con la UF. Hoy, un crédito de 2.500 UF a 20 años con 4,5% anual tiene un dividendo de 15,82 UF, unos $651.123 antes de seguros.
- 15,82 UFdividendo del ejemplo, sin seguros
- 59% interésen el primer dividendo
- 1.296 UFde intereses en 20 años
- Desgravamen e incendioseguros obligatorios, aparte
La fórmula del dividendo
Un crédito con dividendos iguales todos los meses se calcula con el sistema francés de amortización. La fórmula usa tres datos:
- C: el monto del crédito, en UF.
- i: la tasa de interés de un mes. Se obtiene dividiendo la tasa anual por 12. Con 4,5% anual, la tasa mensual es 0,375%.
- n: el número de dividendos. 20 años son 240 meses.
Dividendo = C × i ÷ (1 − (1 + i)−n)
Con los datos del ejemplo: 2.500 × 0,003750 ÷ (1 − (1 + 0,003750)−240) = 15,8162 UF. Esa es la parte del dividendo que paga el crédito. Los seguros se suman aparte.
La CMF expresa las tasas de su simulador hipotecario en forma anual, vencida y en base a 360 días: con meses de 30 días, la tasa de un mes es la anual dividida por 12. Tu banco puede redondear distinto: la cifra exacta está en tu tabla de desarrollo.
Cuánto es interés y cuánto paga la deuda
Cada mes, el banco calcula primero el interés: la tasa mensual por lo que todavía debes. Lo que sobra del dividendo baja la deuda (eso es la amortización o capital). Como la deuda baja, el interés de cada mes es un poco menor y la parte de capital crece.
| Dividendo | Interés | Capital | Deuda que queda |
|---|---|---|---|
| Mes 1 | 9,38 UF | 6,44 UF | 2.493,56 UF |
| Mes 2 | 9,35 UF | 6,47 UF | 2.487,09 UF |
| Mes 3 | 9,33 UF | 6,49 UF | 2.480,60 UF |
| Mes 60 | 7,78 UF | 8,03 UF | 2.067,50 UF |
| Mes 120 | 5,76 UF | 10,06 UF | 1.526,10 UF |
| Mes 180 | 3,23 UF | 12,59 UF | 848,37 UF |
| Mes 240 | 0,06 UF | 15,76 UF | 0,00 UF |
En el primer mes, de los 15,82 UF se van 9,38 UF en interés y solo 6,44 UF bajan la deuda. Recién en el mes 56 (año 5) el capital pasa a ser mayor que el interés. Al cumplir 10 años, la deuda todavía es de 1.526,10 UF, 61% de lo que pediste. En el último dividendo, el interés es apenas 0,06 UF.
Sumando los 240 dividendos pagas 3.796 UF: las 2.500 UF del crédito y 1.296 UF de intereses ($53.349.496 con la UF de hoy). Por eso, abonar al comienzo ahorra mucho más que al final; lo explica la guía ¿conviene prepagar un crédito hipotecario?.
Por qué en UF es fijo y en pesos cambia
El crédito se pacta en UF, así que el dividendo en UF es el mismo durante todo el plazo si la tasa es fija. Pero se paga en pesos: el banco multiplica el dividendo en UF por el valor de la UF de la fecha que diga tu contrato o tu aviso de pago. Como la UF cambia todos los días siguiendo al IPC, el monto en pesos también cambia.
- Hoy, 16 de octubre de 2026: 15,82 UF × $41.168,03 = $651.123.
- Hace un año, el mismo dividendo era $625.078. Subió $26.046 en pesos sin que cambiara la deuda en UF.
- Dentro del mismo mes también cambia: pagado el 1 de noviembre de 2026 serían $652.466 y el 9 de noviembre de 2026, $653.139. La diferencia es de $673.
La UF de cada día se conoce con anticipación: el Banco Central la publica hasta el día 9 del mes siguiente. Revisa en tu escritura o en el aviso de cobro del banco con qué fecha se convierte tu dividendo, y usa el conversor para ver el valor de ese día.
Los seguros que se suman
El dividendo que pagas cada mes incluye, además del interés y el capital, los seguros asociados al crédito si los contratas a través del banco. Dos son obligatorios:
- Desgravamen: paga la deuda que queda si el titular fallece.
- Incendio: protege la vivienda que está en garantía. La cobertura por sismo es adicional y se puede contratar aparte.
El banco licita públicamente estos seguros entre las compañías y gana la oferta más barata, por eso la prima puede cambiar durante el crédito. Si prefieres, puedes contratar tu propio seguro con la aseguradora que elijas, siempre que tenga al menos la cobertura que exige el banco. Al cotizar, fíjate en dos cifras: el dividendo sin seguros, que es el que sale de la fórmula, y el dividendo con seguros, que es el que pagas. El nuevo reglamento sobre información de créditos hipotecarios, que rige desde febrero de 2027, obliga a mostrar las dos en las simulaciones y cotizaciones, en UF y en pesos.
Calcula tu dividendo paso a paso
- Divide la tasa anual por 100 y luego por 12. Una tasa de 4,5% da 0,003750.
- Multiplica el plazo en años por 12. 20 años son 240 dividendos.
- Aplica la fórmula con el monto del crédito en UF. El resultado es el dividendo sin seguros.
- Suma las primas de los seguros que te indique el banco, en UF.
- Multiplica por la UF de la fecha de pago para saber cuánto es en pesos.
La calculadora de dividendos hace estos pasos por ti, con la UF de hoy.
Esta guía explica el cálculo; no reemplaza la cotización del banco ni es una recomendación sobre qué crédito tomar. Las cifras usan una tasa de ejemplo.
Fuentes
- CMF Educa: seguros del crédito hipotecario: desgravamen e incendio son obligatorios; el sismo es una cobertura adicional.
- CMF Educa: seguros asociados a créditos hipotecarios: licitación pública, gana el menor precio y el deudor puede contratar su propio seguro.
- CMF: simulador de créditos hipotecarios (comunicado del 26-11-2021): tasa anual, vencida y en base a 360 días; dividendo comparado con seguros obligatorios.
- Decreto 49 de 2024 del Ministerio de Economía (Diario Oficial, 27-02-2026): define el dividendo como intereses, amortización y seguros; exige mostrarlo con y sin seguros, en UF y en pesos; los seguros se licitan y se pueden contratar en otra entidad. Rige doce meses después de su publicación.
- Valores de la UF: serie oficial en el histórico de Valor UF.